Ces dernières années, de nombreux particuliers ont vu l’immobilier comme une opportunité d’investissement, souvent en achetant des appartements ou des immeubles collectifs. Même pour des investissements limités, créer une SA immobilière peut être judicieux afin d’éviter une progressivité fiscale accrue des revenus locatifs.
Toute personne possédant un bien immobilier peut le transférer dans une société anonyme (SA) créée à cet effet, y compris ceux avec une résidence secondaire. Les biens immobiliers peuvent être détenus en tant que patrimoine privé, commercial ou via une SA immobilière, similaire fiscalement à une Sàrl.
Les Avantages et Inconvénients d’une SA Immobilière
Pour qui est-ce adapté ? Beaucoup pensent que créer une SA est réservé aux grands investisseurs ou professionnels, mais de nombreux conseillers fiscaux estiment que les particuliers devraient aussi envisager cette option. Par exemple, Eva et Markus M. possèdent plusieurs appartements qu’ils louent. Leur revenu locatif supplémentaire de 50 000 francs, ajouté à leurs salaires, augmente leur imposition. Une SA peut aider à gérer cette charge fiscale.
Avantages Fiscaux Les biens immobiliers privés sont lourdement taxés sur le long terme, tandis qu’une SA offre plus de flexibilité. Bien que les bénéfices et les dividendes d’une SA soient aussi imposés, la progressivité fiscale est réduite. De plus, une SA peut déduire les intérêts débiteurs presque sans limite et offrir plus de marge pour des amortissements et provisions intéressantes fiscalement. Les bénéfices peuvent être réinvestis dans la SA, réduisant ainsi leur imposition.
Inconvénients Fiscaux et Coûts Transférer un bien immobilier privé à une SA implique souvent des droits de mutation et des impôts sur les gains immobiliers. Il faut peser les coûts initiaux contre les avantages fiscaux à long terme. De plus, la création d’une SA a du sens principalement pour des volumes d’investissement importants et des projets de longue durée.
Planification Successorale Une SA facilite la transmission de biens immobiliers à la génération suivante, permettant un morcellement des actions plus simple. Cependant, cette structure peut aussi entraîner des conflits d’intérêts entre héritiers. Un contrat d’actionnaire est recommandé pour définir les règles de vente et d’héritage des actions.
Conclusions Créer une SA immobilière présente des avantages fiscaux notables, notamment une imposition réduite des bénéfices et des dividendes. Pour ceux qui envisagent sérieusement d’investir dans l’immobilier, acquérir des biens via une SA dès le départ permet de minimiser les coûts initiaux et d’optimiser les avantages fiscaux à long terme.