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Brrrrrrrr, il fait froid dans votre logement? 

On le sait, les ressentis des températures c’est très subjectif. Si la Reine des neiges n’est pas dérangée par le froid, il n’en va pas de même de la team frileux, qui grelotte à moins de 24 degrés. Mais objectivement (et juridiquement) à partir de quand peut-on dire qu’il fait trop froid dans un logement? Et surtout, à partir de quand cela peut être considéré comme un défaut de la chose louée en droit du bail?

Il convient tout d’abord de préciser qu’on ne trouve pas directement de réponse dans la loi. Cependant, les milieux de l’immobilier (USPI et ASLOCA) et l’Office fédéral de la Santé publique (OFSP) s’entendent pour admettre que 20 °C dans le séjour et la cuisine est considéré comme adéquat. Dans les chambres, 17 à 18 °C suffisent, tandis que la salle de bain devrait atteindre 20 à 22 °C.

Quand le logement est trop froid, ce n’est pas qu’un désagrément: c’est potentiellement un défaut de la chose louée au sens du Code des obligations (259b CO). En droit du bail, la barre se situe là où la jouissance normale des locaux n’est plus garantie. La jurisprudence du Tribunal fédéral, notamment l’arrêt 4A_577/2016 (même si il s’éloigne un peu des recommandations de l’OFSP) fournit des repères utiles pour apprécier ce qui est «normal» et ce qui devient juridiquement problématique.

Repères jurisprudentiels sur les températures attendues

• Confort thermique «normal»: Dans l’ATF 4A_577/2016, rendu à propos d’un appartement sujet à une chaleur excessive, le Tribunal fédéral rappelle les attentes de confort thermique pour un logement standard. Cet arrêt indique que les locataires peuvent s’attendre à des températures intérieures usuelles autour de 20–21 °C dans des conditions normales d’habitation. A préciser toutefois que cet article a été rendu dans le cadre d’un litige pour température excessive.
• Bâtiments à standards énergétiques: Le même arrêt évoque que, dans des logements construits selon des standards énergétiques (p. ex. Minergie), des températures légèrement inférieures peuvent être considérées conformes, autour de 19–20 °C, car la conception favorise une régulation différente du confort.
• Jurisprudences cantonales en la matière : On retrouve au niveau de la Jurisprudence cantonale plusieurs arrêts retenant qu’une température intérieure régulièrement inférieure à 18 °C peut donner droit à une réduction de loyer proportionnelle (not. GE ACJC/290/2005 du 14.03.2005, TI MP 1996 p.26)

En pratique, ces repères servent de référence : si, de manière durable, un logement ne parvient pas à approcher ces seuils en période de chauffage, la situation tend à caractériser un défaut. Les juges vont tenir compte de la récurrence, de la durée des températures basses, des pièces touchées, et des causes (p. ex. panne de chauffage, défaut d’isolation, réglementation énergétique temporaire). Plus le trouble est large et persistant, plus le taux de réduction tend à augmenter.

Nous précisons encore que si la situation devait résulter de la gestion d’une crise énergétique globale (coupures électriques fréquentes, restriction de consommation, …), la responsabilité du bailleur serait différente. Et finalement, probablement aussi la réflexion autour du confort minimal attendu par les locataires.

Un mot pour conclure :

Lors de la rédaction de cet article (qui a été créé sur la base d’une question d’un follower sur nos réseaux sociaux), nous avons été surpris que cette thématique ait généré si peu de Jurisprudence. Il convient néanmoins de se rappeler que les charges de chauffage sont majoritairement à charge du locataire.

Il y aura également lieu de différencier les situations où il fait froid dans le logement car le bailleur refuse d’augmenter (voire d’allumer le chauffage), de celles où les températures peu confortables résultent d’un défaut d’isolation thermique.

Si vous rencontrez ce type de problème, contactez‑nous : Pilet conseille peut vous accompagner dans toutes les démarches liées au droit du bail et défendre vos intérêts.