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Il est parfois nécessaire de sortir de sa ligne de conduite et de transmettre un message publiquement. Nous avons toujours dit que nous ne souhaitions pas faire de politique et tâchons de rester neutres sur notre communication lors de votations populaires. Pour cette fois, nous souhaitons donner notre avis et notre position en tant que propriétaires et professionnels dans le domaine de la fiscalité.

Nous avons reçu passablement de demandes pour analyser la situation de certains de nos clients. Nous tâcherons ici d’être le plus clair possible, malgré le fait que le texte soumis au peuple manque de substance et de chiffres précis. Comme souvent dans les brochures d’informations, le contenu est compliqué à comprendre et pour ces votations, très mal rédigé, voire orienté… Le principal objet qui nous permet d’avancer ces propos, l’intitulé « Arrêté fédéral relatif à l’impôt immobilier cantonal sur les résidences secondaires » n’est clairement pas représentatif du texte.

Au-delà des éléments techniques, nous souhaitons exposer ici notre vision des conséquences d’un « oui » sur les différents contribuables par le biais d’exemples et nous finirons par exposer notre opinion.

Tout d’abord, comme souvent, il est important de savoir de quoi on parle. La valeur locative est un montant fictif que les propriétaires occupants leurs biens doivent ajouter à leur revenu imposable. En d’autres termes, si vous habitez dans votre propre logement, l’État considère que vous « louez » ce logement, même si aucun loyer réel n’est versé. Cette valeur est imposée comme un revenu, bien que vous ne perceviez pas réellement de loyer. Elle est appliquée sur les résidences principales et résidences secondaires.

Historiquement, la valeur locative a été mise en place pour assurer « une certaine justice fiscale » afin de soutenir la politique de logement et renforcer les finances publiques. Les contribuables frappés par cet objet ont la possibilité de déduire les intérêts passifs de leur dette et les travaux de rénovation de leur logement. Cette contrepartie pouvait « annuler » l’imposition supplémentaire de la valeur locative, voici comment (éléments simulés) :

EXEMPLE 1 :

Dette levée pour l’achat d’une maison en 1986 de 100m2 : CHF 360’000.-

Valeur locative en 1986 (estimation) : CHF 12’000.-

Taux d’Intérêt moyen en suisse pour la période 1978-1998 : 5.41%

Intérêt de l’hypothèque en question (360000*5.41%) : CHF 19’476.-

Forfait fiscal propriétaire d’immeuble, 20% de la valeur locative par an et par immeuble : CHF 2400.-

Valeur locative – intérêt – forfait fiscale pour immeuble = – CHF 9’876

Selon cet exemple, ce que nous pouvons constater de l’introduction de cette mesure à l’époque est relativement simple, elle bénéficiait grandement aux propriétaires qui voyaient leur revenu imposable soustrait du résultat de l’immeuble soit CHF 9’876 en moins. L’impact fiscal (économie) est proche des CHF 3’000.- sur une année et cela reste encore le cas comme nous pourrons le voir dans le prochain exemple.

EXEMPLE 2 :

Si l’on reprend le même exemple en 2025 pour l’achat d’une maison de 100m2 

Dette levée pour l’achat d’une maison en 2025 de 100m2 : CHF 960’000.-

Valeur locative en 2025 (estimation) : CHF 12’000.-

Taux d’Intérêt actuel sur 10 ans : 1.80%

Intérêt de l’hypothèque en question (960000*1.80%) : CHF 17’280.-

Forfait fiscal propriétaire d’immeuble, 20% de la valeur locative par an et par immeuble : CHF 2’400.-

Valeur locative – intérêt – forfait fiscale pour frais d’immeuble = – CHF 7’680.-

Là encore la valeur locative est « compensée » par la déduction des intérêts et le forfait pour l’immeuble. C’est encore le cas car le prix d’achat des biens immobiliers a fortement augmenté malgré la baisse des taux par rapport aux années 80-90. Dans ces exemples, nous avons volontairement appliqué le forfait pour les immeubles, mais il est possible de déduire plus avec des frais effectifs, si les contribuables ont effectué des travaux de rénovation. Cette perspective permettrait d’avoir une imposition encore plus basse, voire quasi nulle, suivant le revenu imposable final.

Mais alors pourquoi vouloir supprimer cette valeur locative et surtout à qui cela va-t-il profiter ?

Il était important de comprendre les mécanismes de cet impôt afin d’avoir une vision claire de la situation. Il reste différents facteurs qui peuvent influencer les calculs, mais la base pour une bonne compréhension est résumée ci-dessus. Revenons sur notre premier exemple, mais avec les conditions actuelles du marché. Situation probable de retraités ayant acquis leur bien en 1986 :

EXEMPLE 3 :

Dette actuelle de la maison acquise en 1986 de 100m2 : CHF 400’000.-*

*Légère modification de la dette car contribuable a fait des augmentations hypothécaires pour un achat de résidence secondaire et des travaux de rénovations nécessaires dans le biens durant la période entre 1985 et 2025 (travaux déductibles fiscalement), puis amorti/remboursé une partie du prêt.

Valeur locative en 2025 (estimation) : CHF 12’000.-

Taux d’Intérêt actuel sur 10 ans : 1.5% (financement en 1^er rang uniquement)

Intérêt de l’hypothèque en question (400000*1.5%) : CHF 6’000.-

Forfait fiscal propriétaire d’immeuble, 20% de la valeur locative par an et par immeuble : CHF 2’400.- (car plus de travaux à prévoir).

Valeur locative – intérêt – forfait fiscal pour immeuble = CHF 3’600.-

Nous sommes ici en présence d’un résultat positif lié au rendement de l’immeuble. Ce qui veut concrètement dire un résultat avec une charge fiscale supplémentaire d’environ CHF 1’200.- de plus dans cet exemple.

Vous l’aurez compris à la lecture de ces lignes, le bénéfice d’un « oui » profite aux contribuables avec une petite dette ayant déjà effectué des rénovations importantes de leur bien. Il en est de même pour les propriétaires de résidences secondaires avec un faible niveau d’endettement.

Au-delà de ces aspects techniques chiffrés des conséquences d’un « oui », nous soulevons potentiellement les problématiques suivantes :

1. Les pertes fiscales projetées sont chiffrées à 2 mia : Les cantons seront libres d’introduire des mesures compensatoires, par exemple, en augmentant le niveau de l’imposition cantonale de plusieurs points. Cette option touchera non seulement les propriétaires, mais également les locataires.
2. Probable augmentation des prix du marché pour les biens immobiliers : Appartements ou maisons, pas forcément bien entretenus, moins de biens disponibles sur le marché, car les contribuables âgés restent plus longtemps (offre vs demande).
3. Probable augmentation des taux hypothécaires : Conséquence du nombre d’emprunts en baisse. Cette perspective pourrait également impacter le taux hypothécaire de référence, utile au calcul des loyers pour les locataires. Une augmentation du loyer serait possible.
4. Travaux d’entretiens non déductibles :
   1. Problématique de qualité des travaux, de prix, d’économie souterraine, travail au noir ;
   2. Parc immobilier moins entretenu ;
   3. Problématique sociale des entreprises de construction locales, moins de mandats, moins de travail, licenciement ? Moins de recettes fiscales pour l’État ;
   4. Augmentation des charges (électricité, chauffage, etc.) pour les locataires de logement non rénovés ou mal entretenus (passoire énergétique).
   5. Réticence à la réalisation de travaux d’assainissement des biens immobiliers en vue d’améliorer leur efficacité énergétique (panneaux solaires, géothermie, isolation thermique, …) : incompatibilité avec les engagements de la Confédération en vue de limiter l’impact sur le réchauffement climatique. Temporalité des agendas politiques discutable…
5. Intérêts non déductibles :
   1. Contribuables locataires potentiellement touchés pour les déductions de crédit à la consommation.
   2. Attention à une augmentation des taux d’intérêts hypothécaires, les contribuables faiblement endettés favorables à cette votation pourraient se retrouver perdant si les taux devaient repasser au-dessus de 2.5% voir franchir les 3%.

Notre avis :

Exemple 4 :

Dans cet exemple, nous sommes partis d’un cas fictif nous représentant, ainsi que la majorité de nos clients, c’est-à-dire :

Un couple de milléniaux, propriétaires d’un bien de 180 m2, grevé d’une valeur locative d’environ CHF 19’000.- avec des intérêts de CHF 12’000.- (taux hypothécaire à 1.4%). Leur forfait fiscal pour l’entretien de la maison est fixé à CHF 3’800.-. Égoïstement, s’ils ne prévoient pas de travaux supplémentaires excédant le forfait (et pour autant que le taux hypothécaire ne varie pas à la hausse), ils auraient tout intérêt à voter pour une abolition de la valeur locative, car leur charge fiscale annuelle est augmentée d’environ CHF 1’000.- (Revenu imposable supérieur de CHF 3’200.- résultant du calcul effectué : Valeur locative – intérêt hypothécaire – frais d’entretien pour immeuble).

Ces couples sont à plus de 25 ans de l’âge de la retraite à l’heure où nous rédigeons ces lignes. Les perspectives de rénovation d’une habitation doivent donc entrer en ligne de compte et ces contribuables peuvent aisément définir les postes et objets qui nécessiteront des rénovations (fenêtre, cuisine, façades, toiture, chauffage, sanitaire, etc.). Le calcul est relativement simple soit, CHF 1’000.- économisé sur 25 ans, versus le prix de tous les travaux d’entretien nécessaires au maintien de la qualité de sa maison sur la même période.

En plus de toutes les considérations énumérées précédemment concernant les conséquences d’un « oui », ces contribuables n’auront pas la possibilité de déduire ces travaux et de réduire leur fiscalité.

Important d’indiquer également dans cet exemple, qu’en cas d’abolition de la valeur locative et forcément des déductions qui vont avec, une augmentation des taux d’intérêt aurait des conséquences négatives importantes. En effet, un taux hypothécaire passant à 2.5% voire plus entrainerait une charge fiscale plus lourde sur les contribuables sans possibilité de déduction.

A 2.5%, les intérêts annuels passent à CHF 21’428.- et modifient le calcul :

Valeur locative – intérêts hypothécaires – forfait entretien immeuble = – CHF 6’228.-. En cas d’abolition de la valeur locative (intérêts et frais d’entretien immeuble non déductibles), ce montant ne pourra pas être soustrait du revenu imposable et générera, par rapport au modèle actuel, une perte fiscale estimée à environ 2’000.-.

En conclusion :

En résumé, si l’abolition de la valeur locative peut sembler avantageuse à court terme pour certains propriétaires, notamment ceux déjà proches de la retraite ou faiblement endettés, ses effets à long terme apparaissent bien plus préoccupants. Au-delà des chiffres et des mécanismes fiscaux, les conséquences se répercuteraient sur l’ensemble de la collectivité : pertes fiscales importantes, augmentation probable des impôts cantonaux, pression sur le marché immobilier, hausse possible des loyers, et affaiblissement du secteur de la construction.

Notre propre situation illustre parfaitement ce dilemme : si nous pouvions, à titre individuel, bénéficier d’une légère baisse de notre charge fiscale, l’impossibilité future de déduire les intérêts hypothécaires en cas d’augmentation du taux et travaux d’entretien pèserait lourdement sur nos finances. Plus largement, ce choix risquerait d’entraîner une dégradation progressive de la qualité du parc immobilier, d’empêcher une transition écologique efficace  et de fragiliser l’économie locale.

C’est pourquoi, malgré les bénéfices ponctuels qu’un « oui » pourrait apporter à certains, nous estimons que l’intérêt collectif, la justice fiscale et la pérennité du système doivent primer.

C’est sur ces lignes que nous vous informons que notre société se positionne pour un « non » dans les urnes.

Nous restons bien entendu à votre disposition pour répondre à vos questions sur ce sujet.